A sublocação é uma modalidade que oferece várias vantagens em comparação ao aluguel fixo, tanto para o gestor da clínica quanto para o médico que sublocou o consultório.
A sublocação de consultório médico é uma das alternativas mais práticas e econômicas para médicos recém-formados que desejam iniciar as suas carreiras em um espaço privado.
Porém, não os benefícios não são somente ao profissional que deseja ter seu próprio consultório, como também para quem está locando ou sublocando o imóvel.
Essa é uma opção viável para médicos que, por motivos diversos (atuação em outras clínicas, hospitais, aulas em faculdades, procedimentos em hospitais, entre outros), têm horários ociosos nos consultórios, cedendo esses horários para outros médicos em troca de um aluguel.
Porém, é preciso tomar cuidado com essa prática, pois pode ocorrer sanções em caso de descumprimento de regras básicas. Por exemplo, o proprietário precisa estar ciente, bem como autorizar esse tipo de ação.
A sublocação de consultório médico tem sido crescente entre os profissionais autônomos da área da saúde, pois essa modalidade temporária oferece várias vantagens em comparação ao aluguel fixo.
O que é sublocação de consultório médico?
A sublocação de consultórios médicos é uma prática de locação que permite que locatários aluguem parte de seus imóveis alugados para terceiros.
Em outras palavras, o médico que alugou o espaço inicialmente aluga para um segundo médico o mesmo espaço. Esse segundo médico utilizará o espaço nos dias e horários estabelecidos pelo primeiro médico.
O crescimento dessa modalidade no Brasil
A maioria dos profissionais de saúde sonha em ter o próprio consultório, mas nem sempre o médico possui o capital necessário para isso.
Por isso, o modelo de sublocação de consultórios médicos surgiu como uma alternativa inteligente para quem quer obter todos os benefícios de um consultório sem ter que bancar uma unidade exclusiva.
Ao procurar um local para montar um consultório, muitos profissionais têm dificuldades para alugar salas comerciais, tanto por não encontrarem o lugar ideal quanto por não estarem dispostos a se comprometer a um contrato de longa duração, por exemplo.
Além disso, os médicos ainda podem ter disponibilidade parcial para atuar em um consultório, e nesses casos não precisam arcar com todos os custos sozinho. Por isso, muitos vêem na sublocação uma oportunidade para a otimização de tempo e de recursos.
Como funciona o contrato de sublocação?
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que dispõe sobre locações dos imóveis, autoriza a sublocação desde que o locador seja antes expressamente favorável.
Os contratos de locação usualmente contam com alguma cláusula específica sobre sublocação.
O locador tem o prazo de 30 dias para se manifestar a respeito, e caso haja a autorização, ela deverá ser escrita e/ou contemplada como um termo aditivo no contrato.
No contrato, haverá uma cláusula expressa sobre a sublocação, na qual o locatário passa a ser sublocador, e pode transferir para um terceiro, o sublocatário, os direitos e deveres do imóvel.
Caso o proprietário do imóvel não responda dentro dos 30 dias de prazo, é considerado o não consentimento para a sublocação.
Entre os artigos mais importantes desta lei, está o artigo 21, que informa a respeito do valor do aluguel:
Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; o descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.
A lei também assegura que nenhuma das partes seja surpreendida com cobranças indevidas, pagamentos atrasados ou encerramentos antecipados, por exemplo.
Diferenças entre sublocação e coworking médico
O coworking é um modelo no qual diferentes médicos compartilham o mesmo espaço de trabalho, reduzindo custos e contando com infraestrutura e serviços em comum.
É uma forma de usufruir de todos os benefícios sem arcar com as responsabilidades administrativas do local, como manutenção, funcionários, contabilidade, entre outras.
Espaços de coworking estão se consagrando ao longo dos anos em todos os mercados. Questões como facilidade, baixo custo, estrutura robusta, e boa localização, atraem cada vez mais adeptos. Isso traz vantagens tanto para quem é o “locador” quanto para o “locatário”.
Há, por exemplo, uma maior rotatividade de profissionais atendendo no espaço. Isso reduz o tempo ocioso da estrutura, que sempre estará com pessoas atendendo e sendo atendidas no local.
Com esse ciclo, muitos clientes em potencial podem ser atraídos, o que gera mais conhecimento e reputação para esse espaço por parte dos pacientes.
A principal diferença entre a sublocação e o coworking é que no coworking uma empresa aluga o espaço para vários médicos que compartilham o espaço em comum.
Já na sublocação, um médico aluga o seu consultório nos momentos vagos para que outro médico atenda seus pacientes no local. De certo modo, a sublocação também pode ser uma boa opção, sobretudo para minimizar os custos envolvidos na operação, pois é como se houvesse uma divisão do espaço e, por consequência, dos custos dele.
Enquanto no coworking, a taxa cobrada normalmente é fixa e o médico locatário não precisa ter grandes preocupações com a estrutura, a sublocação costuma ser mais barata, mas certos procedimentos e custos de manutenção também podem ser acrescidos ao custo final.
No fim das contas, não há um modelo melhor ou pior, mas aquele que se adeque mais ao que você quer e para proporcionar o melhor nível de atendimento aos seus pacientes.
Quais as vantagens da sublocação de consultório médico?
Para o locador
Para o proprietário ou locador, a sublocação permite que um locatário confiável subdivida uma clínica entre vários médicos, garantindo uma renda de aluguel mensal e evitando o incômodo de gerenciar vários locatários naquele espaço.
Para o locatário
Ganhar uma renda extra com o aluguel: ao sublocar um consultório, o locatário consegue uma renda extra com o aluguel em períodos ou dias da semana em que a sua sala estava ociosa.
Assim, o médico que subloca sua sala pode diluir seus custos fixos do consultório com a renda extra do aluguel!
Trocar experiências e aumentar o fluxo de pacientes: outro benefício de sublocar um consultório é o de conhecer novos profissionais da sua área e, possivelmente, aumentar o fluxo de pacientes no seu consultório.
Quem sabe você não aumente até o seu número de atendimentos com isso, ou consiga novas parcerias e fornecedores na sua área?
Para o sublocador
- Economizar com o aluguel: o valor ao sublocar o consultório costuma ser menor do que pagar um aluguel fixo, uma vez que o médico poderá usar a estrutura disponível sem se preocupar com os custos de manutenção;
- Praticidade para começar a atender: médicos recém-formados podem sublocar um consultório para começarem seus atendimentos aproveitando toda a estrutura;
- Flexibilidade para atendimentos: o médico pode escolher atender em dias e horários específicos, e ainda tem a flexibilidade para escolher bairros ou cidades diferentes.
- Networking: o médico sublocador pode conhecer vários médicos e profissionais de saúde e como são as operações do consultório desses médicos.
O que a legislação diz sobre a sublocação de consultório?
Como já mencionamos, a Lei do Inquilinato prevê a sublocação como uma opção válida. Porém, para isso, é necessário que todas as partes estejam cientes do acordo e assinem um contrato. A lei estabelece que:
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
Como sublocar um consultório médico?
Veja abaixo as principais dicas para sublocar um consultório médico.
Escolha os horários e dias que deseja sublocar
Pense nos dias da semana e períodos do dia que você quer disponibilizar para outros profissionais usarem seu consultório. Tem algum dia da semana que você não trabalha na sua sala? Algum horário do dia que o seu espaço fica ocioso?
Defina os preços de cada período alocado
Essa é uma das partes mais difíceis: definir os preços de cada período que você irá sublocar. Uma dica para definir os preços da sublocação é pensar no seu próprio fluxo de pacientes.
Observe os dias da semana e os horários com maior procura e cobre mais caro por esses períodos e vice e versa.
Se atente ao contrato e a legislação
A forma mais segura de sublocar um consultório médico é realizando um contrato junto a um advogado para garantir os direitos das duas partes envolvidas e evitar possíveis problemas com o sublocador.
Divulgue o espaço!
É importante divulgar o seu espaço e facilitar o acesso dos médicos interessados, assim será mais fácil preencher os horários vagos e aumentar a sua margem de lucro.
Como calcular o valor da sublocação?
Quanto ao valor da sublocação, a lei estabelece que seu valor não pode ser superior ao valor da locação, conforme o art. 21 da Lei do Inquilinato.
Sendo que se este valor-limite não for respeitado, a lei autoriza que o sublocatário reduza o aluguel até seus limites.
Se você quer saber o valor da sublocação para alugar turnos no seu consultório médico, você deve levar em consideração os custos fixos e alguns custos variáveis, como energia elétrica, taxas e depreciação dos equipamentos.
Entre os custos fixos, temos:
- Aluguel do local;
- Condomínio;
- Salário dos colaboradores;
- Internet.
Esse cálculo é individual de cada consultório, motivo pelo qual médicos, erroneamente, sublocam seus consultórios com um valor médio cobrado pelo mercado.
Calcular seus custos é indispensável para calcular sua taxa de sala, também amplamente conhecida como custo-hora, um componente importante da formação de preço muitas vezes negligenciado.
Cuidados ao sublocar um consultório médico
A ociosidade nos espaços da clínica ou consultório em poucos meses podem significar um grande ralo financeiro. Toda estrutura comercial tem um alto custo de utilização: aluguel, água, luz, ar condicionado, entre outros.
Evite a ociosidade alocando para médicos terceirizados suas salas em desuso.
Assim, além de evitar espaços vazios, você também fortalece seu networking e consegue um contato mais próximo com colegas de profissão, uma ótima forma de compartilhar experiências e discutir casos clínicos.
Mas, antes de sublocar as salas da sua clínica é importante tomar alguns cuidados, entre eles:
Estabelecer responsabilidades e obrigações
Assim como o nome já diz, deverá ser estabelecido as responsabilidades e obrigações de cada uma das partes.
Isso é essencial para a segurança de ambos e, como resultado, não haverá surpresas desagradáveis caso algum imprevisto ocorra, como a falta de pagamento de uma conta ou a quebra de um equipamento.
Desse modo, ambas partes evitam acontecimentos que possam gerar o descumprimento do contrato.
Por exemplo, são deveres do sublocatário:
- Estar em dia com o pagamento do aluguel e encargos;
- Cuidar do imóvel e mantê-lo em bom estado;
- Não realizar qualquer modificação sem autorização prévia do locador.
Pagamento da sublocação do consultório médico
Quando for referenciar o preço, é importante que conste tanto em números, quanto por extenso o valor do aluguel. Além disso, deve estar em moeda nacional.
Aponte a forma de pagamento escolhida. Caso seja feita por transferência ou depósitos bancários, coloque os dados da conta também.
Nesse item deve estar a data para quitação e o valor a ser pago se houver atraso. No que diz respeito ao reajuste de aluguel, é indicado ter uma cláusula específica para a correção monetária, sempre respeitando o reajuste para 12 meses.
Rescisões e multas
Essa cláusula normalmente aparece ao final do contrato e inclui os acontecimentos que permitem uma rescisão antes do fim do prazo definido no contrato, se houver algum, ou a multa que será cobrada caso alguma cláusula do contrato não seja cumprida.
Quais serviços são necessários oferecer na sublocação de sala médica?
- Sala equipada: ao sublocar um imóvel, o médico deverá oferecer um espaço com uma sala e com os equipamentos necessários para que o sublocador possa realizar o seu atendimento sem problemas;
- Recepção: ao sublocar um consultório, a recepção também será utilizada pelo sublocador e ele poderá contar com a sua equipe de funcionários para auxiliar na recepção de seus pacientes;
- Internet: a internet é um serviço básico indispensável para o sublocador;
- Atendimento telefônico: a recepção também poderá atender os telefonemas dos pacientes do sublocador.
Qual a importância de usar um software médico na gestão da clínica ou consultório?
Nenhuma clínica ou consultório terá sucesso na gestão sem um sistema inteligente e eficiente. E o nível mais alto e eficaz de gestão, hoje em dia, é o uso da integração de um sistema de gestão em nuvem.
Ter cuidado com a gestão da sua clínica ou consultório traz excelentes benefícios, mas podemos ressaltar entre os principais:
- Padronização da qualidade do atendimento: ao mapear seus processos, você garante uma padronização de alta qualidade dos atendimentos e serviços prestados;
- Aumento da lucratividade: ao cuidar do controle financeiro, você tem mais chances de ter o lucro esperado;
- Garantia de produtividade: ao automatizar processos com ferramentas gerenciais, você tem mais tempo para focar nas atividades que são mais importantes, bem como toda a sua equipe;
- Fidelização de pacientes e funcionários: ao ter uma boa gestão, tanto pacientes quanto colaboradores se sentirão fidelizados pela clínica, o que é extremamente benéfico para suas finanças e marca pessoal;
- Destaque no mercado médico: são poucas as clínicas que “possuem nome” no mercado ao invés de serem apenas reconhecidas por pacientes. Com uma gestão de qualidade, você se tornará referência para outros médicos!
O software da iClinic simplifica a gestão da sua clínica ou consultório, organizando melhor o tempo dos seus colaboradores, auxiliando na fidelização de pacientes, proporcionando agendas médicas digitais, prontuários eletrônicos, relatórios inteligentes, controle financeiro, Telemedicina e muito mais.
Além disso, todas as suas informações são armazenadas em nuvem, de forma segura e com acesso facilitado.
Com um sistema de gestão você concentra tudo que precisa em uma plataforma que usa os dados registrados para gerar relatórios e gráficos sobre o contexto da sua clínica, o que facilita suas análises e tomada de decisões.
Ao invés de ter informações perdidas em diferentes planilhas, você centraliza e integra seus dados em uma única plataforma que padroniza seus processos e permite redução de custos.
Além disso, um software médico com ferramentas de gestão financeira, por exemplo, conta com lembretes de consultas automáticas que reduzem faltas de pacientes.
Conclusão: vale a pena sublocar um consultório?
Para quem já investiu em local próprio, a sublocação tem-se apresentando uma grande oportunidade para a otimização de recursos e redução dos custos e da ociosidade.
Porém, ao seguir por este caminho, tome muito cuidado com as finanças, com a gestão da clínica e com a legislação vigente.
Desse modo, a sublocação será benéfica para ambos os profissionais e será uma alternativa de renda extra extra para cobrir com algumas despesas da clínica.